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　　近日，日本宫古岛瑰丽酒店正式启幕，瑰丽酒店再下一城。但不久前，业内有消息传出，新世界发展抵押上海K11、普吉瑰丽酒店等物业融资38亿美元的消息。一边开，一边被送上抵押物的货架，已经走过不惑之年的瑰丽酒店再次成为焦点……

　　3月1日，瑰丽酒店重回日本，于冲绳县宫古岛揭幕55栋别墅。55座设计精美的别墅均设有私人泳池及葱郁花园，并坐拥引人入胜的绝美海景。

　　据不完全统计，如果一切顺利，2025年将有5家瑰丽酒店即将揭幕，其中有3家都已开放官网预订。其设130间客房和72套私邸的阿姆斯特丹瑰丽酒店已开放自4月1日起的预订；曼达里拿瑰丽酒店现已开放自6月1日起的预订。此外，多哈瑰丽酒店和伦敦Mayfair社区格罗夫纳广场瑰丽酒店也或将于今年亮相。

　　瑰丽酒店近年来稳扎稳打，开店数量和签约数量稳步增长。其在中国的表现亦是可圈可点，北京、香港、三亚、广州……各地的瑰丽分号无一不是当地迷人和值得到访之处。

　　但在2月18日，市场消息显示，新世界发展计划将旗下13项物业作为抵押品。据透露，此次被传出的抵押品包括淮海中路K11项目和普吉岛瑰丽酒店园林景观设计公司。

　　其中，资料显示，新世界发展在淮海中路拥有两座K11，二者相隔仅200米。一个是淮海路300号园林景观设计公司，内地首个K11，由2010年新世界大厦改造而来，2013年开业；一个则是淮海中路130街坊地块的新世界·K11，是上海第二座K11，世界在2020年以41亿元获得该地块项目土地，目前尚未开业，正在进行最后的幕墙工作。

　　普吉瑰丽酒店，是东南亚首家瑰丽度假酒店，位于普吉岛翡翠湾，设有71间亭楼和别墅、水疗中心、俱乐部等。新世界发展此次抵押资产总价值约38亿美元（约295.5亿港元），为2027年及之后到期的银行贷款进行再融资。其中大部分资产此前未用于其他债务抵押。消息称，该公司已向银行提交修订后的三年期再融资条款草案，并要求金融机构于本周五前反馈意见。

　　“内地K11商场的起源”“最新旗舰产品”“东南亚首家瑰丽度假酒店”……冠有这些称誉的资产被抵押，意味着新世界已经掏出了压箱底的资产。有从业者表示，以前新世界有钱，但由于创伤效应及近年地产不振，“地主家也没有余粮”。相比之下，此时以核心资产进行抵押融资，或许是更为合适的选择。

　　可以说，瑰丽的创始人是酒店行业为数不多的女性开创者与领导者，创始人卡罗琳Caroline Rose Hunt与第二代掌门人郑志雯不仅都是女性，并且都拥有富家千金的身份背景，因为一个动人的品牌缘分联系到一起。

　　瑰丽酒店集团诞生于1979年，美国德州石油大王H.L. Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家进军酒店业，时年已经55岁的她买下了德州棉花大王Sheppard King的豪宅，并投入2100万美元进行改造建设，成为首家瑰丽酒店——The Mansion on Turtle Creek，并于1980年8月6日正式开业。

　　随着首家瑰丽酒店的开业，得到了业界热烈反响，瑰丽酒店也没有停下来，而是启动了扩张计划，先后收购和改造了2家传奇酒店，并再建了2家颠覆传统的酒店。

　　步入千禧之年，瑰丽接管了位于东京银座的Seiyo Ginza酒店、传奇满堂的纽约卡莱尔酒店The Carlyle……直到2011年，在瑰丽成立三十周年之际，卡罗琳做出了人生最重要的决定，那就是将自己毕生心血打造的瑰丽酒店交接给新的掌门人——郑志雯。

　　郑志雯，现年 44 岁，出身于声名赫赫的郑氏家族，父亲郑家纯。在《福布斯》2024 香港富豪榜中，郑家纯家族以约 1,729 亿港币的身家位列第三，仅次于李嘉诚和李兆基这般商界传奇人物。郑家的财富根基深厚，还得从郑志雯那位大名鼎鼎的爷爷——香港珠宝大王郑裕彤说起。

　　郑裕彤出身贫寒，为了养家糊口，小学毕业后，郑裕彤便到父亲的朋友周至元所开的“周大福金铺”去当学徒。周大福的老板周至元其实是他指腹为婚的岳父，之所以瞒着他，是为了考验他。三年后，年仅18岁的郑裕彤就迎娶了周至元的女儿周翠英，成为周大福掌柜。后来，凭借着聪慧与勤勉，迅速崭露头角，不仅将珠宝生意做得风生水起，更是大胆跨界，涉足酒店、地产等领域，不断扩张资本版图。在家族事业的巅峰时期，家产上千亿港币，成功带领郑家打入香港四大家族之列，成为港岛商界的中流砥柱。

　　晚年的郑老爷子眼光依旧独到且魄力不减，豪掷几百个亿，在北京、广州等内地一线 栋摩天大楼，这些地标性建筑每年光靠租金收入，就超过10 个亿，为家族财富的持续增长筑牢根基。 除了周大福这块金字招牌，郑氏家族的另一核心企业——新世界集团，同样不容小觑。它横跨房地产、基建等诸多领域，构建起一个庞大而多元的商业帝国，旗下囊括著名的瑰丽酒店、新世界百货、K11 购物中心等产业，每一个项目在行业内都颇具影响力。

　　2016 年，郑裕园林景观设计公司彤离世，家族的权杖名义上移交到长子郑家纯手中。郑家纯与妻子叶美卿有三子一女，分别为郑志刚、郑志雯（女儿）、郑志明、郑志亮。

　　其中，郑志刚早在 2006 年就开始打理家族生意，创立了独具创意的 K11 购物中心，举办亚洲版 Metaclic 11 nice 等活动。但在去年9月，被外界视为郑家第三代接班人的郑家纯长子郑志刚辞任新世界行政总裁与执行副总裁，调任为公司非执行董事及非执行副主席。

　　次子郑志明、三子郑志亮分别担任周大福创建集团联席行政总裁、郑氏家族私人投资旗舰周大福企业联席CEO，女儿郑志雯目前执掌周大福、瑰丽酒店集团。2008 年，学成归来的郑志雯毅然投身家族企业。她接手的第一个挑战，便是当时入不敷出、深陷困境的新世界酒店集团。

　　在对酒店的运营管理、市场定位等进行改革后，新世界酒店集团市值稳步增长了近3倍，这一亮眼成绩奠定了她不断深入酒店行业的基础。

　　2011 年，郑志雯再次做出惊人之举，砸下 8 亿美金收购了世界知名的瑰丽酒店集团。当时的瑰丽酒店亏损严重，负债累累，外界普遍不看好这次收购，认为郑志雯此举太过冒险。接手之后，郑志雯就提出对酒店业务进行彻底的改造，对亚洲酒店投资11亿美元，在5年内将集团管理的酒店从8家增长到40家。

　　收购完成后，郑志雯对酒店重新定位和升级，摒弃传统酒店千篇一律的模式，强调将设计与当地自然人文环境深度融合，致力于打造全世界最好的酒店。一系列精心策划的改革举措落地后，效果立竿见影，瑰丽酒店成功扭亏为盈，迅速跻身国际高端酒店品牌前列，在全球酒店行业声名鹊起。

　　从郑裕彤家族商业帝国看，从打金创业到发展为“珠宝大王”，再扩张成为综合发展商，眼下新世界、新创建、新世界百货、周大福人寿等，包括郑家发迹的周大福珠宝，都遭遇了一些商业挑战。那瑰丽酒店发展如何？

　　新世界发展在财报中提到，于2024年6月30日，集团在中国香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业，提供约6560间客房，其中东南亚酒店的营运毛利（扣除管理人费用后）按年增长25％。

　　据瑰丽酒店集团官网显示，旗下有瑰丽酒店、新世界酒店及度假村、综合康体概念Asaya及摩登现代的Carlyle & Co.私人会所4个品牌，集团共拥有44间酒店，遍布20个国家，另有超过30个新酒店项目正在开发建设中。

　　其中，中东地区是瑰丽酒店集团全球战略扩展的重点区域，对沙特阿拉伯的利雅得、舒拉岛以及红海地区阿马拉进行了深入开发。十余年前，凭借吉达瑰丽酒店的启幕，瑰丽品牌首次在沙特阿拉伯亮相。如今，瑰丽酒店相继进入到沙特阿拉伯地区的著名目的地，包括利雅得、舒拉岛和阿马拉。利雅得瑰丽酒店预计在2027年开业，酒店将拥有250间客房，毗邻利雅得的联合国教科文组织世界遗产地阿图赖夫。

　　除了在中东地区的开业计划外，集团还致力于在全球战略市场的扩展。2024 年 7 月，集团宣布在欧洲的全新开业 —— 坐落于奥地利阿尔卑斯山萨尔茨堡的福尔斯堡瑰丽酒店盛大揭幕。2025年上半年，集团将在日本和荷兰首次亮相，分别是上文提到的宫古岛瑰丽酒店和阿姆斯特丹瑰丽酒店。

　　近年来，瑰丽酒店在亚太地区也加快了扩张速度。瑰丽酒店官网显示，目前在亚太地区共开业12家门店，另外还有7家“排队候场”。其中，在大中华区已经有4家门店，分别是北京瑰丽酒店、三亚保利瑰丽酒店、广州瑰丽酒店、香港瑰丽酒店，另外杭州瑰丽酒店和宁波瑰丽酒店即将启幕，深圳瑰丽酒店预计2026年启幕、上海瑰丽酒店预计2028年启幕。

　　尽管加快扩张亚洲市场，但瑰丽对项目选址和业主选择仍很谨慎。从瑰丽的落子目的地来看，其选择标准并不是以国际化程度或城市规模来决定，而是更青睐那些能呈现当地风情和城市真实风貌的地方。这也与瑰丽酒店传承的“A Sense of Place”理念相符。

　　此外，瑰丽酒店也在加码长租业务。如多哈瑰丽酒店共设155间酒店客房、162套长住公寓，和276套租赁住宅，其中常住公寓将率先亮相。深圳瑰丽酒店也将开设约300间客房和50间府邸。

　　关于新世界酒店及度假村，郑志雯曾发文称：“新世界酒店集团是我祖父和我父亲最早创立的酒店品牌，也是我们当下所拥有的酒店产业的重要根基，对于瑰丽酒店集团的形成和壮大至关重要。”

　　新世界酒店集团的诞生、发展，算是郑氏家族正式投身酒店事业的起点标志。首家新世界酒店于1978年12月开业，这间酒店在区域内开创了综合体酒店概念之先河，同时也极具前瞻地在其旁侧引入了当年颇为先锋的酒店服务式公寓概念（新世界酒店服务公寓）。当时的新世界酒店和服务公寓设施先进且配套周全完备，在重新订立了当时的很多行业标准之外，还引得诸多人士争相光顾和长住。

　　第二间新世界酒店是紧随香港新世界酒店诞生1980年开幕于广州的中国大酒店，这是中国大陆最早的国际连锁品牌酒店之一，也是最早为中国大陆引入豪华酒店品牌的项目。2011年，新世界酒店集团宣布并购瑰丽酒店，郑裕彤选择其孙女郑志雯作为新世界酒店集团新掌门。之后，新世界酒店集团更名为瑰丽酒店集团。

　　目前新世界酒店及度假村在大中华区、日本、菲律宾和越南共有16家店，其中大中华区有11家。

　　2017年末，意气风发的瑰丽酒店集团正式发布了芊丽KHOS品牌。在中国市场上，芊丽实验了三家酒店，分别是廊坊芊丽、清远芊丽和沈阳芊丽酒店。2019年，芊丽在廊坊开启了品牌的全球首店，但在2023年6月，三家酒店陆续换牌为新世界酒店。据悉，除名字改变，其他均未发生任何变化。

　　业内人士表示，芊丽品牌退出市场纵然惋惜，但对于瑰丽集团旗下的“新世界”品牌而言，则是进一步加强了其品牌知名度和市场地位，相信是瑰丽集团综合考量之后认为更有利于集团长远发展的“品牌减法”。

　　至于成立于2018年，由瑰丽酒店集团首席执行官郑志雯创始，品牌以千禧一代为目标客群的同派酒店，则是独立于瑰丽酒店集团，“自成体系”。对于瑰丽酒店集团来说，同派酒店是为了把握Z世代的脉搏而孵化，是一次打破常规的尝试。

　　2020年12月8日，瑰丽酒店集团就曾与丽呈集团签署战略合作协议，将通过合资公司开发和运营所有同派酒店和中国大陆新开设的新世界酒店。而本次合资公司成立后，双方将在三年内在中国大陆开发10家新世界酒店及度假村和90家同派酒店。但目前来看，同派酒店的发展现状似乎并没有达到预期。

　　譬如，英国最大的隐形富豪亨利·凯瑟克家族掌舵的怡和集团，拥有全球顶级奢华酒店文华东方酒店；马来西亚富豪郭鹤年家族的嘉里集团拥有香格里拉酒店；香港富豪家族拥有白天鹅宾馆、南沙大酒店；香港嘉道理家族（Kadoorie）拥有半岛酒店；李嘉诚家族拥有索菲特大酒店、北京东方君悦大酒店等；郭得胜家族的新鸿基集团拥有或者持股香港丽思卡尔顿酒店、香港四季园林景观设计公司酒店等。

　　从周大福到太古地产，再到近期破产的苏宁，它们的酒店投资逻辑是什么？在歇业、拍卖流转下，资本大鳄的酒店业撑不住了？

　　盈利当然是底层逻辑，但大多数时候是为其他项目打造“嫁衣”的盈利模式。本质来看，这类投资者看中的是资产的位置、现在的物业状况和城市的潜力。他们更注重的是资产的升值，而不是每年的租金。

　　20世纪90年代的时候李嘉诚想入手香港的老牌美丽华酒店，为的就是把酒店拆掉以后的地皮，对于商业大佬来说，酒店的利润比起房地产来说显得微不足道。

　　2019 年，刘强东豪掷 27 亿买下破产倒闭的北京翠宫饭店。彼时的翠宫饭店负债累累、门可罗雀，在众人眼中就是个不折不扣的 “烂摊子”。但刘强东买下翠宫饭店的初衷压根儿就不是去做饭店的买卖，而是打算借着酒店优越的地理位置来打造互联网大楼。

　　但不少品牌只做到了跨界，但并没有真正融入酒店行业，也没有吸收酒店行业的相关人才与运作方式，跨界对它们来说，更像是一场带有噱头的资本游戏。如果放到几十年前，这些缺乏行业经验的跨界品牌，或许还能依靠业外名声在酒店业寻得一席之地，但随着如今酒店业强敌环伺，竞争重重，没有足够的准备与吸收，很难走向更长远的“后跨界时代”。

　　为了更好地发展，传统的资本大鳄们也在尝试转型，希望将酒店成为“流动的现金奶牛”，打造真正有核心价值的酒店品牌。从当前来看，如今仍活跃在酒店行业中的都具备以下几个特质：

　　一是打造专业化酒管公司，独立于地产集团。如作为碧桂园核心联盟企业的凤悦及酒店度假村，万达集团旗下的万达酒管等，这些酒管俨然成为中国酒店业中不可忽视的力量。同时，基于酒管公司的专业化运作，越来越“轻”也成为这些资本大鳄做酒店的一大趋势。从过去的不可持续的、消耗资源的重资产模式转向可持续的、租赁物业、重管理输出与品牌输出的轻资产模式。

　　二是借力“业主”优势，抢先做“长短租结合”。去年年底，香港置地豪掷600亿拿下“西岸中環”，计划引入两座文华东方酒店和一座文华东方服务公寓；万豪国际集团与厦门绿发投资有限公司成功签署合作协议将共同打造双品牌项目——厦门丽思卡尔顿酒店和厦门万豪行政公寓……其底层逻辑是希望用“长短租”丰富业态，帮助实现商业部分的快速去化。

　　三是精细化运营，走“小而精”的路子园林景观设计公司。规模化扩张是每一个酒店集团的目标，但对于这些“半路出家”的资本大鳄来说，做酒店贵在精，而不在量。以太古地产旗下的“居舍系列”为例，奕居、瑜舍、博舍和镛舍都是意象独特的酒店，每一家都是“精品”，数量虽然不多，但品牌知名度和影响力不容小觑。还有上文提到的瑰丽酒店、九龙仓旗下的马哥孛罗酒店等都是数量或许不多，但每一家都是精品，发展十分稳健。

　　综上，不难发现，酒店业已经度过“钢筋混凝土”阶段，从地产附庸变回存量交易的产物。当下关键窗口期，商业地产已经由“赚快钱”进入长期投资的微利时代，且在“地主家也没有余粮”的境况下，投资者要实现最大的收益，就必须有一个科学、理性的投资决策。这非常考验企业的园林景观设计公司前瞻性，它可能是蜜糖，也可能是砒霜。品牌的调性和价值回归到本质，品牌优化与整合，越做越“精”或许是每一个酒店品牌在不确定性中找到可能性的不二法门。